Servizi relativi a beni immobili situati all’estero: debitore IVA #adessonews

Costituiscono servizi relativi a beni immobili, ai sensi dell’art. 47 della Direttiva 2006/112/CE recepito nell’art. 7-quater co. 1 lett. a) del DPR n. 633/72, quelli che presentano un nesso sufficientemente diretto con i suddetti immobili. L’art. 31-bis, par. 2 del Regolamento UE n. 282/11 elenca dettagliatamente tali servizi che devono ritenersi relativi a beni immobili.

Per individuare il nesso diretto tra servizio e bene immobile che sussiste per i servizi:

• Derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio, ed è essenziale ed indispensabile per la sua prestazione. Il servizio deriva da un bene immobile quando viene fatto uso dell’immobile per effettuare il servizio, purché tale immobile costituisca elemento centrare ed indispensabile della prestazione;
• Erogati o destinati ad un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene.

Affinché un servizio possa definirsi relativo ad un bene immobile è sufficiente che anche uno solo di questi requisiti sia verificato.

Servizi relativi a beni immobili imponibili IVA nel Paese di ubicazione dell’immobile

La regola generale relativa alle prestazioni di servizi relativi a beni immobili individua il luogo di tassazione nel Paese in cui è ubicato l’immobile stesso, indipendentemente dalla natura del committente e del prestatore (art. 47 della Direttiva 2006/112/CE).

Una volta compreso questo criterio, il punto successivo è quello di valutare il “nesso sufficientemente diretto” che deve sussistere affinché la prestazione possa considerarsi relativa ad un bene immobile. Tuttavia, la problematica che spesso si presenta nella pratica riguarda chi sia il soggetto tenuto ad assolvere l’IVA quando il prestatore non è stabilito nello Stato membro in cui l’immobile è situato.

Questa problematica è complessa in quanto la normativa dell’Unione non prevede una soluzione unica. Infatti, lascia ai singoli Stati membri la possibilità di decidere chi sia il soggetto sul quale ricade l’obbligo di assolvere l’imposta.

Tipologie di servizi su beni immobili e IVA

Le prestazioni di servizi connessi a beni immobili svolte da impresa italiana su immobile estero

In caso di prestazioni di servizi relative a beni immobili svolte da impresa italiana su immobile estero occorre comprendere gli obblighi a carico dell’impresa. Ipotizziamo, per completezza, che il committente sia allo stesso modo un’azienda italiana, proprietaria di immobile ubicato in altro Stato UE.

Trattandosi di immobile situato fuori dal territorio nazionale, le relative prestazioni di servizi risultano irrilevanti ai fini IVA in Italia, secondo il citato art. 7-quater, co. 1, lett. a) del DPR n. 633/72. Resta fermo l’obbligo di emissione della fattura, ex art. 21, co. 6-bis del DPR n. 633/72. Tale fattura deve recare le seguenti indicazioni:

• “Inversione contabile“: in caso di prestazione di servizi resa nei confronti di un soggetto passivo che è debitore di imposta in altro Stato membro UE. Questo, se in tale Stato opera il reverse charge, con traslazione dell’obbligo di imposta in capo al cessionario/committente soggetto passivo, a nulla rilevando l’eventuale identificazione IVA del cedente/prestatore in tale Stato;
• Applicazione dell’IVA in fattura, utilizzando la posizione IVA preventivamente aperta nel Paese UE, secondo le norme ivi previste, se non opera in reverse charge;
• “Operazione non soggetta“: in caso di prestazione di servizi resa nei confronti di un soggetto passivo residente in ino Stato extra-UE.

Operazioni UE

In particolare, per individuare il debitore di imposta, nelle operazioni UE, è necessario verificare se lo Stato membro in cui si considera effettuata l’operazione prevede l’applicazione del reverse charge.

Per le operazioni non “generiche” rese da soggetti passivi non stabiliti nel territorio dello Stato UE in cui l’operazione assume rilevanza ai fini IVA, gli Stati membri hanno la facoltà di prevedere l’applicazione del reverse charge (ex art. 194 della direttiva 2006/112/CE).

Inoltre, qualora lo Stato membro non abbia generalizzato l’estensione di tale meccanismo a tutte le operazioni ivi territorialmente rilevanti rese da soggetti che non vi sono stabiliti, occorre comunque verificare se la normativa del predetto Stato membro, in ragione della specificità del servizio, abbia stabilito che il debitore dell’IVA sia il committente purché soggetto passivo, e ciò nel presupposto che l’operazione sia oggettivamente attratta nel sistema del reverse charge “interno“, previsto – in via ordinaria – per i rapporti tra soggetti residenti. Può essere il caso delle “prestazioni di servizi di costruzione, inclusi i servizi di riparazione, pulizia, manutenzione, modifica e demolizione relative a beni immobili“.

Quindi, se l’immobile oggetto dei lavori è situato in uno Stato membro che considera la prestazione soggetta a reverse charge e la stessa prestazione è posta in essere tra operatori non stabiliti in detto Stato, il committente italiano dovrebbe identificarsi in tale Stato per versare l’imposta dovuta sulla prestazione (ivi rilevante territorialmente ex art. 47 della direttiva 2006/112/CE, corrispondente all’art. 7-quater co. 1 lett. a) del DPR n. 633/72).
In sostanza, se per l’operazione è previsto il reverse charge l’IVA è assolta dal committente, ma anche in caso di prestazione senza reverse (con fattura emessa dall’identificazione diretta nel Paese UE del prestatore italiano), sarà sempre il committente ad assolvere l’IVA.

Nel caso in cui l’immobile si trovi nel territorio di uno Stato extra-Ue, si rende opportuna una puntuale verifica delle regole stabilite dalla legislazione ivi vigente, al fine di individuare, non solo l’imposta eventualmente dovuta sull’operazione, ma anche il soggetto tenuto all’assolvimento nonché alla certificazione della stessa. Questo, fermo restando che, ai sensi dell’art. 21 co. 6-bis lett. a) del DPR n. 633/72, i soggetti passivi stabiliti nel territorio italiano emettono la fattura con l’annotazione “operazione non soggetta” per le prestazioni di servizi che si considerano effettuate fuori dall’UE e non soggette ad IVA ai sensi degli articoli da 7 a 7-septies del DPR n. 633/72.

Tabella: regime IVA per servizi connessi a beni immobili

Stati UE che prevedono il reverse charge per i servizi su beni immobili

In questi Paesi, l’IVA sui servizi relativi a beni immobili è di norma assolta tramite reverse charge. Questo significa che l’obbligo di versare l’imposta ricade sul committente stabilito nel Paese in cui si trova l’immobile: Francia, Germania, Spagna, Olanda, Belgio Portogallo, Austria.

La presenza di ditte subappaltatrici

L’operazione ed i relativi obblighi di assolvimento dell’IVA si complicano nel momento in cui la società prestatrice italiana si avvale dell’ausilio di ditte subappaltatrici italiane per l’espletamento delle attività nello Stato UE di ubicazione dell’immobile. Nel caso, per quanto riguarda gli obblighi di assolvimento dell’IVA occorre tenere in considerazione quanto segue:

• Se lo Stato UE di ubicazione dell’immobile prevede che l’assolvimento dell’IVA deve farlo la società committente (italiana), questa ha l’obbligo di identificarsi ai fini IVA (direttamente o tramite un rappresentante fiscale) in questo Stato per poter applicare l’imposta secondo il meccanismo del reverse charge, mentre le ditte subappaltatrici sarebbero tenute ad emettere fattura, senza addebito dell’IVA, nei confronti della posizione IVA estera della predetta società, riportando l’annotazione “inversione contabile” ex art. 21 co. 6-bis lett. a) del DPR n. 633/72;
• Se lo Stato UE di ubicazione dell’immobile prevede che l’assolvimento dell’IVA deve essere effettuato dal prestatore (italiano), le ditte subappaltatrici devono assolvere l’IVA relativa alle prestazioni di servizi rese nello Stato membro in cui è situato l’immobile, con la conseguenza che le medesime dovrebbero ivi identificarsi a fini IVA (direttamente o mediante un rappresentante fiscale) ed emettere fattura nel rispetto delle norme applicabili nello Stato membro in cui l’operazione è rilevante (con la partita IVA locale recante l’addebito dell’imposta secondo l’aliquota vigente in tale Stato membro).

Questo tipo approccio è quello coerente con l’art. 219-bis della direttiva 2006/112/CE, che, come regola generale, stabilisce che la fattura è soggetta alle norme applicabili nello Stato UE in cui si considera effettuata la cessione di beni o la prestazione di servizi. Sul punto, inoltre, vedasi la risposta a interpello n. 11/E/20, la Circolare n. 14/E/10, la Circolare n. 36/E/10 (§ 31), la Risoluzione n. 21/E/15.

Da ultimo occorre anche analizzare se l’attività svolta dalle ditte prestatrici dell’attività può rappresentare ipotesi di stabile organizzazione nello Stato UE o estero. Nel caso la prestazione di servizi assumerebbe natura “interna” allo Stato e potrebbe, quindi, non comportare obblighi IVA in Italia.

Esempi pratici

Esempio 1: reverse charge in uno Stato UE

Un’impresa italiana presta servizi di ristrutturazione su un immobile situato in Germania a un cliente tedesco. I passaggi sono i seguenti:

• Passaggio 1: L’impresa italiana emette una fattura senza addebito di IVA, con indicazione “inversione contabile”;
• Passaggio 2: Il cliente tedesco contabilizza l’IVA secondo le aliquote vigenti in Germania.
• Risultato: L’obbligo di versamento dell’IVA ricade sul cliente, semplificando gli adempimenti per l’impresa italiana.

Esempio 2: assolvimento diretto dell’IVA in uno Stato UE

Un’impresa italiana presta servizi di progettazione architettonica su un immobile situato in Danimarca a un cliente francese. Assolvimento dell’IVA:

• Passaggio 1: L’impresa italiana apre una posizione IVA di identificazione diretta in Danimarca;
• Passaggio 2: Emissione di fattura con applicazione dell’IVA della Danimarca;
• Risultato: L’impresa italiana deve versare l’IVA in Danimarca, gestendo le dichiarazioni fiscali locali.

Scenario: Un’impresa italiana presta servizi di manutenzione su un immobile situato negli Stati Uniti a un cliente americano. Trattamento IVA:

• Passaggio 1: Verifica delle normative IVA statunitensi;
• Passaggio 2: Emissione di fattura con annotazione “operazione non soggetta” se applicabile;
• Risultato: L’impresa italiana non applica l’IVA italiana, ma rispetta le regole fiscali locali degli Stati Uniti.

Conclusioni

La corretta gestione dell’IVA per i servizi relativi a beni immobili è essenziale per le imprese che operano nel settore immobiliare, soprattutto quando si tratta di operazioni transfrontaliere. Comprendere le normative europee e italiane, identificare il nesso diretto tra servizio e immobile, e gestire correttamente gli obblighi fiscali sono passaggi fondamentali per evitare sanzioni e ottimizzare la gestione fiscale. Per una consulenza personalizzata e per assicurare la conformità normativa nelle tue operazioni immobiliari, contattaci per un appuntamento online.